Metodología
Cómo se construye el índice, regla a regla
Publicamos el método completo antes que el dato. Si una cifra del observatorio no se puede explicar con esta página, no se publica.
El principio: solo fuentes públicas
El índice mide precios de oferta: lo que los anuncios públicos piden por metro cuadrado, agregado por zona y tipología. Todo dato publicado es derivable de una fuente pública citada — anuncios visibles para cualquiera, estadísticas oficiales (ISTAC, Catastro, boletines y datos portuarios) e informes públicos con fecha.
Lo que el observatorio nunca publica: operaciones individuales, precios de cierre, márgenes, identidades de las partes ni ninguna cifra interna del negocio. Los precios firmados no son observables desde fuentes públicas, y este índice no los estima ni los inventa.
Las reglas del cálculo
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Universo
Naves industriales y parcelas o suelo industrial, en venta y en alquiler, anunciados públicamente en Canarias. Solo entran los anuncios que publican precio numérico y superficie: un «precio a consultar» no es un dato y queda fuera. También quedan fuera locales, oficinas, solares no industriales y todo el residencial.
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Zonificación
Tres niveles, del más fino al más grueso: polígono (Las Chafiras, La Campana, El Mayorazgo, Valle de Güímar, Costa Sur, Los Majuelos, Granadilla…), municipio e isla. Cada anuncio se publica en el nivel más fino que alcance la muestra mínima. Las denominaciones de zona se normalizan contra un mapa canónico, y las zonas no industriales (suelo turístico o comercial) quedan fuera del índice aunque tengan muestra.
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Métrica
Por celda (tipología × operación × zona) se publica la mediana del €/m² —en alquiler, €/m² al mes—, el rango intercuartílico (Q1–Q3) como medida de dispersión y el tamaño muestral n. Usamos mediana y no media porque resiste valores extremos y no permite reconstruir anuncios individuales.
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Supresión por muestra mínima
Si una celda tiene menos de 5 anuncios con precio, no se publica: ni mediana ni rango. Es una protección doble — evita estadística espuria y evita que un agregado se pueda reconducir a un anuncio concreto.
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Redondeo
La venta se redondea a los 5 €/m² más próximos y el alquiler a 0,1 €/m²/mes. Es una segunda barrera de protección y una lectura más honesta de la precisión real del dato.
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Limpieza
Se descartan valores fuera de límites de plausibilidad (errores tipográficos del anuncio), se deduplican los inmuebles repetidos bajo referencias distintas y, cuando una celda está dominada por ofertas gemelas del mismo origen, la tabla lo señala con la nota «oferta homogénea» u «oferta concentrada».
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Cadencia
Trimestral: corte al inicio de enero, abril, julio y octubre, y publicación en los días siguientes. Cada edición declara su fecha de corte exacta, y las reglas se mantienen estables entre ediciones para que los trimestres sean comparables.
Fuentes, por orden de prelación
1. Inventario público del grupo. Los anuncios publicados en vitalicapital.com — el mismo escaparate que ve cualquier visitante. La extracción es respetuosa: solo páginas de listado, con identificación y límite de peticiones, y solo los campos públicos del anuncio (precio, superficie y zona).
2. Muestreo documentado de portales públicos. Para contrastar el sesgo de fuente única y reforzar zonas con poca muestra, se documentan muestreos manuales de portales inmobiliarios (fecha, búsqueda y número de resultados). Sin extracción masiva de terceros.
3. Fuentes oficiales para contexto. ISTAC, Catastro, boletines oficiales y estadísticas portuarias acompañan la lectura del trimestre, siempre citadas con fecha. No entran en el cálculo del índice; lo contextualizan.
Limitaciones declaradas
Ser honesto con los límites es parte del método. Primero: el índice mide oferta, no cierre — el precio anunciado y el firmado pueden diferir. Segundo: la cobertura es parcial, porque buena parte de los anuncios de naves no publica precio; cada tabla declara cuántos anuncios observó y cuántos pudo medir. Tercero: en la primera edición domina una sola fuente de anuncios; el muestreo de portales lo corrige progresivamente. Y cuarto: la serie es joven — las variaciones entre trimestres no son significativas hasta acumular al menos tres cortes.
Con esas cautelas, la tabla sirve para lo que promete: ordenar la conversación sobre el precio del m² industrial con muestra, dispersión y fecha a la vista.